Uno de los principales cambios es la incorporación del juicio sumarísimo como vía para agilizar los desalojos. Además, la posibilidad de iniciar estos reclamos se extiende más allá de los propietarios: también podrán hacerlo quienes acrediten un derecho o interés legítimo afectado, incluidos locatarios, sublocatarios, tenedores precarios y otras personas obligadas a restituir un inmueble.
En los casos de ocupaciones que comenzaron de manera legítima, el procedimiento podrá avanzar si se demuestra que no se cumplieron las condiciones de uso acordadas o que existe mora en las obligaciones contractuales.
La propuesta también modifica el artículo 1222 del Código Civil y Comercial para establecer requisitos específicos en los desalojos por falta de pago de alquileres destinados a vivienda. Antes de iniciar la acción judicial, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino, detallar la deuda e indicar dónde debe realizarse el pago. La notificación deberá otorgar un plazo mínimo de diez días corridos desde su recepción.
El aviso podrá enviarse al domicilio físico o electrónico establecido en el contrato. Se considerará válido incluso si el destinatario se niega a recibirlo o si la entrega fracasa por causas atribuibles al propio inquilino.
Una vez vencido el plazo contractual o extinguido el alquiler por cualquier motivo, el ocupante deberá restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar el desalojo por la vía más rápida prevista en la normativa.
El proyecto también regula la devolución de las llaves. El locador no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su aceptación, aunque podrá reclamar las obligaciones pendientes. Si no responde al requerimiento del inquilino, este tendrá la posibilidad de consignarlas judicialmente, con los gastos y las costas a cargo del propietario.
En cuanto a las obligaciones económicas, el inquilino dejará de adeudar alquileres y conceptos accesorios desde que notifique formalmente su intención de entregar las llaves, siempre que lo haga dentro de los diez días hábiles correspondientes. Si la consignación judicial se realiza una vez vencido ese plazo, la exención comenzará a regir desde la notificación del depósito judicial.
Otro de los puntos centrales corresponde a los artículos 684 bis y 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial. En los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato, el primero permite solicitar la desocupación inmediata bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento y el plazo pactados por las partes. Si no existe un acuerdo previo, se aplicará el mecanismo previsto en el artículo 680 bis.
La iniciativa contempla además sanciones para los casos en que quien reclama el desalojo oculte información relevante sobre la relación locativa o los pagos realizados. En esas circunstancias, podrá imponerse una multa de hasta diez veces el último alquiler, a favor de la contraparte.
Para las demandas contra intrusos o tenedores precarios, el artículo 680 bis habilita al juez a ordenar la restitución inmediata del inmueble, a pedido del demandante y en cualquier etapa posterior a la contestación de la demanda. Para ello, deberá considerar verosímil el derecho invocado y exigir una caución juratoria.
Cuando el reclamo se funde en un cambio de destino del inmueble, deterioros, obras perjudiciales o uso abusivo, el juez deberá realizar una inspección judicial dentro de las 72 horas posteriores a la primera providencia. La diligencia contará con la intervención de un defensor oficial y permitirá identificar a los ocupantes mediante sus nombres, nacionalidad y documentos de identidad.
La propuesta incorpora previsiones específicas para proteger a personas en situación de vulnerabilidad. Si en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá consultar a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar antes de ejecutar el lanzamiento.
En esos casos, deberá establecerse un plazo para procurar una solución habitacional transitoria, que no podrá superar los diez días, aunque el proceso judicial continúe. La caución juratoria solo será admitida cuando el derecho del demandante resulte claro y no se afecten derechos de otros ocupantes de buena fe. Si existen dudas, el juez podrá exigir una fianza suficiente para cubrir eventuales daños.
También se modifican las reglas de notificación. Según el artículo 682, si el contrato no establece un domicilio especial y el demandado no reside en la jurisdicción, la comunicación podrá efectuarse en el inmueble cuyo desalojo se solicita o en el domicilio electrónico designado. El notificador deberá identificar a quienes se encuentren en el lugar y consultarles qué vínculo mantienen con el demandado, con posibilidad de solicitar asistencia de la fuerza pública.
El artículo 684 establece que, cuando la notificación se practique en el inmueble, los sublocatarios y demás ocupantes presentes deberán ser informados sobre la existencia del juicio, aunque no hayan sido incluidos en la demanda. También se les deberá advertir sobre los efectos de la sentencia y su derecho a ejercer las acciones correspondientes.
El funcionario actuante deberá comunicar al juez las declaraciones recogidas y cualquier información sobre la posible presencia de otros ocupantes. La ausencia de personas en el inmueble no impedirá que el proceso continúe y la sentencia podrá alcanzar también a quienes no hayan sido identificados durante la diligencia. Para cumplir su tarea, el notificador podrá requerir apoyo policial, allanar domicilios y solicitar documentos de identidad.
Además de los cambios en los desalojos, el proyecto modifica otras normas vinculadas con la propiedad. En materia de expropiaciones, reforma la Ley 21.499 para establecer que la indemnización contemple el valor objetivo del bien y los daños directos ocasionados. También limita el lucro cesante al 30% del daño emergente, salvo que se demuestre una afectación mayor.
La Ley 24.374, sobre regularización dominial, incorpora a los agricultores familiares en relación con los inmuebles rurales donde residen y desarrollan su producción.
Por otra parte, la reforma de la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, habilita la presentación digital de documentos, fija un plazo máximo de 30 días para la calificación registral y crea el Consejo Federal de Registros de Propiedad Inmueble y la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.
Las disposiciones finales ratifican la vigencia de la Ley 26.737, vinculada con la protección del dominio nacional sobre tierras rurales. Si el Senado convierte el proyecto en ley, la mayor parte de sus disposiciones entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial. La reforma del Registro de la Propiedad Inmueble, en cambio, comenzará a regir 180 días después.
Uno de los principales cambios es la incorporación del juicio sumarísimo como vía para agilizar los desalojos. Además, la posibilidad de iniciar estos reclamos se extiende más allá de los propietarios: también podrán hacerlo quienes acrediten un derecho o interés legítimo afectado, incluidos locatarios, sublocatarios, tenedores precarios y otras personas obligadas a restituir un inmueble.
En los casos de ocupaciones que comenzaron de manera legítima, el procedimiento podrá avanzar si se demuestra que no se cumplieron las condiciones de uso acordadas o que existe mora en las obligaciones contractuales.
La propuesta también modifica el artículo 1222 del Código Civil y Comercial para establecer requisitos específicos en los desalojos por falta de pago de alquileres destinados a vivienda. Antes de iniciar la acción judicial, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino, detallar la deuda e indicar dónde debe realizarse el pago. La notificación deberá otorgar un plazo mínimo de diez días corridos desde su recepción.
El aviso podrá enviarse al domicilio físico o electrónico establecido en el contrato. Se considerará válido incluso si el destinatario se niega a recibirlo o si la entrega fracasa por causas atribuibles al propio inquilino.
Una vez vencido el plazo contractual o extinguido el alquiler por cualquier motivo, el ocupante deberá restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar el desalojo por la vía más rápida prevista en la normativa.
El proyecto también regula la devolución de las llaves. El locador no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su aceptación, aunque podrá reclamar las obligaciones pendientes. Si no responde al requerimiento del inquilino, este tendrá la posibilidad de consignarlas judicialmente, con los gastos y las costas a cargo del propietario.
En cuanto a las obligaciones económicas, el inquilino dejará de adeudar alquileres y conceptos accesorios desde que notifique formalmente su intención de entregar las llaves, siempre que lo haga dentro de los diez días hábiles correspondientes. Si la consignación judicial se realiza una vez vencido ese plazo, la exención comenzará a regir desde la notificación del depósito judicial.
Otro de los puntos centrales corresponde a los artículos 684 bis y 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial. En los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato, el primero permite solicitar la desocupación inmediata bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento y el plazo pactados por las partes. Si no existe un acuerdo previo, se aplicará el mecanismo previsto en el artículo 680 bis.
La iniciativa contempla además sanciones para los casos en que quien reclama el desalojo oculte información relevante sobre la relación locativa o los pagos realizados. En esas circunstancias, podrá imponerse una multa de hasta diez veces el último alquiler, a favor de la contraparte.
Para las demandas contra intrusos o tenedores precarios, el artículo 680 bis habilita al juez a ordenar la restitución inmediata del inmueble, a pedido del demandante y en cualquier etapa posterior a la contestación de la demanda. Para ello, deberá considerar verosímil el derecho invocado y exigir una caución juratoria.
Cuando el reclamo se funde en un cambio de destino del inmueble, deterioros, obras perjudiciales o uso abusivo, el juez deberá realizar una inspección judicial dentro de las 72 horas posteriores a la primera providencia. La diligencia contará con la intervención de un defensor oficial y permitirá identificar a los ocupantes mediante sus nombres, nacionalidad y documentos de identidad.
La propuesta incorpora previsiones específicas para proteger a personas en situación de vulnerabilidad. Si en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá consultar a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar antes de ejecutar el lanzamiento.
En esos casos, deberá establecerse un plazo para procurar una solución habitacional transitoria, que no podrá superar los diez días, aunque el proceso judicial continúe. La caución juratoria solo será admitida cuando el derecho del demandante resulte claro y no se afecten derechos de otros ocupantes de buena fe. Si existen dudas, el juez podrá exigir una fianza suficiente para cubrir eventuales daños.
También se modifican las reglas de notificación. Según el artículo 682, si el contrato no establece un domicilio especial y el demandado no reside en la jurisdicción, la comunicación podrá efectuarse en el inmueble cuyo desalojo se solicita o en el domicilio electrónico designado. El notificador deberá identificar a quienes se encuentren en el lugar y consultarles qué vínculo mantienen con el demandado, con posibilidad de solicitar asistencia de la fuerza pública.
El artículo 684 establece que, cuando la notificación se practique en el inmueble, los sublocatarios y demás ocupantes presentes deberán ser informados sobre la existencia del juicio, aunque no hayan sido incluidos en la demanda. También se les deberá advertir sobre los efectos de la sentencia y su derecho a ejercer las acciones correspondientes.
El funcionario actuante deberá comunicar al juez las declaraciones recogidas y cualquier información sobre la posible presencia de otros ocupantes. La ausencia de personas en el inmueble no impedirá que el proceso continúe y la sentencia podrá alcanzar también a quienes no hayan sido identificados durante la diligencia. Para cumplir su tarea, el notificador podrá requerir apoyo policial, allanar domicilios y solicitar documentos de identidad.
Además de los cambios en los desalojos, el proyecto modifica otras normas vinculadas con la propiedad. En materia de expropiaciones, reforma la Ley 21.499 para establecer que la indemnización contemple el valor objetivo del bien y los daños directos ocasionados. También limita el lucro cesante al 30% del daño emergente, salvo que se demuestre una afectación mayor.
La Ley 24.374, sobre regularización dominial, incorpora a los agricultores familiares en relación con los inmuebles rurales donde residen y desarrollan su producción.
Por otra parte, la reforma de la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, habilita la presentación digital de documentos, fija un plazo máximo de 30 días para la calificación registral y crea el Consejo Federal de Registros de Propiedad Inmueble y la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.
Las disposiciones finales ratifican la vigencia de la Ley 26.737, vinculada con la protección del dominio nacional sobre tierras rurales. Si el Senado convierte el proyecto en ley, la mayor parte de sus disposiciones entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial. La reforma del Registro de la Propiedad Inmueble, en cambio, comenzará a regir 180 días después.
