Entre 2016 y 2026, la proporción de hogares propietarios en los principales aglomerados urbanos del país cayó del 71% al 68%, mientras que el porcentaje de inquilinos pasó del 18% al 21%. De acuerdo con un relevamiento privado, el cambio representa la incorporación de casi 600.000 hogares al mercado de alquiler durante ese período.
La tendencia también alcanza a los sectores de ingresos medios y altos, donde se registraron los mayores incrementos en la proporción de inquilinos. En los segmentos de menores recursos, en cambio, el indicador prácticamente no presentó variaciones. Esto refleja que disponer de ingresos relativamente elevados dejó de ser una garantía para poder acceder a una propiedad.
Uno de los principales condicionantes es la distancia entre los salarios y el precio de los inmuebles. Mientras las viviendas se comercializan habitualmente en dólares, la mayor parte de los trabajadores recibe sus ingresos en pesos. La pérdida de poder adquisitivo y las sucesivas devaluaciones profundizaron las dificultades para acumular el capital necesario para una compra.
A este escenario se suma el limitado acceso al crédito hipotecario. Incluso cuando una persona cuenta con ingresos suficientes para afrontar una cuota, puede no reunir las condiciones exigidas por las entidades financieras para obtener un préstamo. La informalidad laboral constituye otro impedimento, aunque los ingresos disponibles permitan afrontar un eventual financiamiento.
La situación tampoco es exclusiva de quienes trabajan sin registrar. Actualmente, un tercio de los asalariados privados formales que son jefes de hogar vive en una vivienda alquilada. Si también se contempla a quienes continúan residiendo con sus padres, menos de la mitad habita una propiedad propia dentro de un hogar independiente. De esta manera, tener estabilidad laboral no necesariamente se traduce en la posibilidad de convertirse en propietario.
Otro obstáculo importante es el ahorro previo que requieren las operaciones inmobiliarias. Ante la falta de alternativas de financiamiento a largo plazo, quienes buscan comprar deben disponer de una parte considerable del valor de la vivienda antes de acceder a un préstamo. En general, las entidades financieras solicitan un anticipo que representa entre el 25% y el 30% del precio del inmueble.
El tiempo necesario para reunir ese dinero varía considerablemente según la ciudad. En Mendoza y Neuquén se estima en alrededor de cinco años, mientras que en Córdoba y Santa Fe supera los seis. En Misiones, el período alcanza los 9,6 años. Estas diferencias muestran que el esfuerzo de ahorro puede prácticamente duplicarse dependiendo del lugar de residencia.
Por esa razón, incluso las familias que podrían afrontar las cuotas mensuales de una hipoteca encuentran dificultades para concretar la operación. Sin el capital inicial requerido, la posibilidad de comprar queda postergada por tiempo indefinido.
Los cambios también se observan en la edad de quienes alquilan. Las personas de entre 30 y 49 años representaban el 49% del total de hogares inquilinos en 2016, pero diez años después su participación llegó al 57%. Además, este segmento explica aproximadamente el 77% del crecimiento registrado en el mercado de alquiler durante ese período.
Al observar los distintos grupos etarios, los hogares encabezados por personas de entre 40 y 49 años muestran un incremento en la proporción de inquilinos, que pasó del 17,5% al 23,9%. Entre quienes tienen de 30 a 39 años, el indicador avanzó del 31,8% al 35,7%.
En sentido contrario, los menores de 30 años redujeron su participación dentro del total de hogares que alquilan: pasaron del 25% al 19%. Los números reflejan una transformación en la composición del mercado habitacional, con una presencia cada vez mayor de adultos que continúan alquilando en etapas de la vida en las que tradicionalmente se esperaba una mayor consolidación económica y patrimonial.
La postergación de la vivienda propia también condiciona la posibilidad de construir un patrimonio a partir del trabajo. En este contexto, el acceso a una propiedad depende cada vez más de los recursos familiares, las herencias o la asistencia económica de los padres. Los ahorros acumulados por generaciones anteriores adquieren así una importancia creciente frente a la capacidad de ahorro de los hogares actuales.
Para modificar este escenario, el informe plantea la necesidad de recuperar el crédito hipotecario de largo plazo. Los préstamos con vencimientos de 20 o 30 años necesitan fuentes de financiamiento que puedan sostener ese compromiso durante períodos prolongados. Sin embargo, buena parte de los depósitos del sistema bancario tiene plazos cortos, lo que limita la posibilidad de ofrecer este tipo de instrumentos.
También influyen el escaso desarrollo del mercado de seguros y la eliminación del régimen de capitalización previsional, dos factores que redujeron las fuentes potenciales de recursos disponibles para financiar proyectos de largo plazo.
Dentro de las alternativas para ampliar ese financiamiento aparece el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). En septiembre de 2026, sus inversiones representaban el equivalente al 12,1% del Producto Bruto Interno (PBI), aunque 9,6 puntos correspondían a títulos públicos nacionales.
La propuesta contempla ampliar la utilización de esos recursos mediante depósitos bancarios vinculados al otorgamiento de créditos hipotecarios. Esta herramienta es considerada un paso que podría profundizarse, siempre que se preserven la seguridad y la rentabilidad de los activos previsionales.
La falta de mecanismos capaces de transformar el ahorro disponible en financiamiento hipotecario de largo plazo continúa siendo uno de los principales condicionantes para acceder a una vivienda. Mientras esa limitación persista, la posibilidad de abandonar el alquiler y convertirse en propietario estará cada vez más vinculada con la disponibilidad de un respaldo patrimonial familiar que con los ingresos generados por el propio trabajo.
Entre 2016 y 2026, la proporción de hogares propietarios en los principales aglomerados urbanos del país cayó del 71% al 68%, mientras que el porcentaje de inquilinos pasó del 18% al 21%. De acuerdo con un relevamiento privado, el cambio representa la incorporación de casi 600.000 hogares al mercado de alquiler durante ese período.
La tendencia también alcanza a los sectores de ingresos medios y altos, donde se registraron los mayores incrementos en la proporción de inquilinos. En los segmentos de menores recursos, en cambio, el indicador prácticamente no presentó variaciones. Esto refleja que disponer de ingresos relativamente elevados dejó de ser una garantía para poder acceder a una propiedad.
Uno de los principales condicionantes es la distancia entre los salarios y el precio de los inmuebles. Mientras las viviendas se comercializan habitualmente en dólares, la mayor parte de los trabajadores recibe sus ingresos en pesos. La pérdida de poder adquisitivo y las sucesivas devaluaciones profundizaron las dificultades para acumular el capital necesario para una compra.
A este escenario se suma el limitado acceso al crédito hipotecario. Incluso cuando una persona cuenta con ingresos suficientes para afrontar una cuota, puede no reunir las condiciones exigidas por las entidades financieras para obtener un préstamo. La informalidad laboral constituye otro impedimento, aunque los ingresos disponibles permitan afrontar un eventual financiamiento.
La situación tampoco es exclusiva de quienes trabajan sin registrar. Actualmente, un tercio de los asalariados privados formales que son jefes de hogar vive en una vivienda alquilada. Si también se contempla a quienes continúan residiendo con sus padres, menos de la mitad habita una propiedad propia dentro de un hogar independiente. De esta manera, tener estabilidad laboral no necesariamente se traduce en la posibilidad de convertirse en propietario.
Otro obstáculo importante es el ahorro previo que requieren las operaciones inmobiliarias. Ante la falta de alternativas de financiamiento a largo plazo, quienes buscan comprar deben disponer de una parte considerable del valor de la vivienda antes de acceder a un préstamo. En general, las entidades financieras solicitan un anticipo que representa entre el 25% y el 30% del precio del inmueble.
El tiempo necesario para reunir ese dinero varía considerablemente según la ciudad. En Mendoza y Neuquén se estima en alrededor de cinco años, mientras que en Córdoba y Santa Fe supera los seis. En Misiones, el período alcanza los 9,6 años. Estas diferencias muestran que el esfuerzo de ahorro puede prácticamente duplicarse dependiendo del lugar de residencia.
Por esa razón, incluso las familias que podrían afrontar las cuotas mensuales de una hipoteca encuentran dificultades para concretar la operación. Sin el capital inicial requerido, la posibilidad de comprar queda postergada por tiempo indefinido.
Los cambios también se observan en la edad de quienes alquilan. Las personas de entre 30 y 49 años representaban el 49% del total de hogares inquilinos en 2016, pero diez años después su participación llegó al 57%. Además, este segmento explica aproximadamente el 77% del crecimiento registrado en el mercado de alquiler durante ese período.
Al observar los distintos grupos etarios, los hogares encabezados por personas de entre 40 y 49 años muestran un incremento en la proporción de inquilinos, que pasó del 17,5% al 23,9%. Entre quienes tienen de 30 a 39 años, el indicador avanzó del 31,8% al 35,7%.
En sentido contrario, los menores de 30 años redujeron su participación dentro del total de hogares que alquilan: pasaron del 25% al 19%. Los números reflejan una transformación en la composición del mercado habitacional, con una presencia cada vez mayor de adultos que continúan alquilando en etapas de la vida en las que tradicionalmente se esperaba una mayor consolidación económica y patrimonial.
La postergación de la vivienda propia también condiciona la posibilidad de construir un patrimonio a partir del trabajo. En este contexto, el acceso a una propiedad depende cada vez más de los recursos familiares, las herencias o la asistencia económica de los padres. Los ahorros acumulados por generaciones anteriores adquieren así una importancia creciente frente a la capacidad de ahorro de los hogares actuales.
Para modificar este escenario, el informe plantea la necesidad de recuperar el crédito hipotecario de largo plazo. Los préstamos con vencimientos de 20 o 30 años necesitan fuentes de financiamiento que puedan sostener ese compromiso durante períodos prolongados. Sin embargo, buena parte de los depósitos del sistema bancario tiene plazos cortos, lo que limita la posibilidad de ofrecer este tipo de instrumentos.
También influyen el escaso desarrollo del mercado de seguros y la eliminación del régimen de capitalización previsional, dos factores que redujeron las fuentes potenciales de recursos disponibles para financiar proyectos de largo plazo.
Dentro de las alternativas para ampliar ese financiamiento aparece el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). En septiembre de 2026, sus inversiones representaban el equivalente al 12,1% del Producto Bruto Interno (PBI), aunque 9,6 puntos correspondían a títulos públicos nacionales.
La propuesta contempla ampliar la utilización de esos recursos mediante depósitos bancarios vinculados al otorgamiento de créditos hipotecarios. Esta herramienta es considerada un paso que podría profundizarse, siempre que se preserven la seguridad y la rentabilidad de los activos previsionales.
La falta de mecanismos capaces de transformar el ahorro disponible en financiamiento hipotecario de largo plazo continúa siendo uno de los principales condicionantes para acceder a una vivienda. Mientras esa limitación persista, la posibilidad de abandonar el alquiler y convertirse en propietario estará cada vez más vinculada con la disponibilidad de un respaldo patrimonial familiar que con los ingresos generados por el propio trabajo.
